万千咨询在2011年曾经总结过“对长沙物流园区发展现状和趋势的思考”，如今长沙物流市场发生了很大变化，长沙主城区物流园区布局也随着城市化进程加速完成退二进三步伐。这些年来长沙物流市场呈现哪些趋势，又有哪些特点，长株潭城市群一体化发展格局下还有哪些投资机会？

一、长沙物流市场近年来发展历程

●  2013年以前：以商贸交易型物流园为主体，高标仓项目极少

2013年以前长沙市物流园区以商贸交易型物流园为主，仓储供地偏向商贸批发市场用地，单纯用于高标仓的项目极少。这个阶段主要满足商贸批发市场商户及经销商的仓储需求，仓储设施以民房改建、临建等简易仓库为主，围绕在高桥、马王堆、红星井湾子等批发市场群周边。当时长沙最大的公路零担货运市场为依托高桥大市场形成的高桥零担货运中心，集聚了约1000余家物流企业，占据全省近40%零担物流业务。随着长沙城区扩大，货运车辆的频繁进出严重影响了周边交通，各货运公司占据人行道经营，不遵守交通规则也比较严重。长沙物流业急需提档升级，为整个城市和产业发展提供有力保障。

●  2013-2015年：出台鼓励政策促进物流业发展，政府扩大物流用地规模

随着电商快递等新型物流业态的快速发展，电商快递巨头也迫切需要在除了武汉市场以外的长沙进行分拨中心的布局，对高标仓设施需求迫切。政府也意识到物流基础设施的重要性，扩大物流用地供应规模。2014年长沙市政府下发《关于加快现代物产业发展有关事项的通知》，每年财政安排5,000万元补贴，“加快物流标准仓储设施的建设”。一系列措施为长沙现代物流业发展提供了政策红利。2014年，苏宁拿地建设芙蓉物流园、普洛斯拿地建设浏阳物流园及金霞物流园、丰树拿下高新区项目，物流地产商正式进入长沙市场。

●  2015-2018年：政府坚决拆除违建，加快物流用地集中供应

2015年，长沙市启动最大规模的违建拆除工作，中心城区实施违法建筑“一年内基本拆除、两年内基本清零”的举措，鸭子铺、黎托大量违建的仓储区被拆除，根据政府估计体量达到1000多万㎡，相关路段实施交通限行和限高导致城内区的车辆进出不便。这些举措迫使城内物流园区往外搬迁，提振了对高标仓的需求，并带来高标仓库租金的上涨。

拆违的同时，长沙市政府增大物流仓储用地集中供应，2016-2018年，物流地产商、电商平台及快递企业纷纷拿地自建高标准仓储设施，形成望城经开区、金霞片区、长沙经开区、高新区、空港片区、雨花电商产业园等六大集中布局区域。

●  2018~至今：高标仓大量集中供应带来市场量价滞涨，自用型高标仓建设明显加快

2018年物流地产商所建仓库纷纷开园，长沙市整体高标仓市场供应量超过百万平米规模。2017-2019年，物流巨头开始战略布局于长沙——京东、苏宁、国美等电商平台拿地自建物流中心，中通、圆通、韵达、顺丰等快递企业也拿地自建转运中心，自用型高标库建设速度加快。
根据万千咨询市场调研，随着物流地产商项目及物流企业项目陆续建成，长沙市区未来两年已建成及在建高标仓总规模将超过300万㎡。

二、长沙目前物流市场格局

从物流园区分布看，长沙北部区域望城经开区、金霞经开区，东部区域长沙县、空港、、黄江公路沿线以及南部暮云片区为物流园区集中布局区域。

从物流园区类型看，长沙公路零担型物流园区经过搬迁，北上和东进趋势明显，尤其是以东进为主要发展方向，已经形成了北部弘广物流园片区及东部黄江大道沿线两个集中区域；大型商贸物流园区也由长沙市区向外转移，望城经开区、金霞经开区、黄江公路沿线及湘潭岳塘区已建成或规划建设大型商贸物流园；现代高标仓储型物流园发展最快，普洛斯、万科、丰树、深国际等物流地产商2013年后进入长沙，项目相继投入使用，市场已建成高标仓规模达140万㎡，形成望城经开区、金霞经开区、空港、长沙经开区、高新区五大高标仓集中区域。

其中电商企业如苏宁、京东、国美、唯品会等主要聚集在望城经开区，主要是因为望城相对拿地成本低廉，且土地供给相对宽松；长沙经开及空港区域为快递快运聚集地，聚集了顺丰、圆通、邮政、百世、德邦，因为距离京港澳高速、绕城高速、长浏高速及机场高速近，交通便捷，且靠近城区。此区域尚有大量的厂房式仓储设施，满足商贸经销商、汽配行业、三方物流的需求，为长沙普通仓库集中区；零担专线企业聚集在浏阳河以东的黄江公路沿线。

三、长株潭城市群一体化格局下的发展趋势

随着长株潭一体化持续推进，区域物流一体化发展也同步推进，三市将共建国家物流枢纽。2018年10月20日，长株潭城市群一体化发展首届联席会在长沙召开，在会上审议并签署的《长株潭城市群一体化发展行动计划(2018—2019)》，其中明确“启动全国区域性物流枢纽工程建设，加强三市物流资源共享对接，争取2019年度纳入国家物流枢纽规划”。2019年4月20日，联席会议再次召开，三市签署《长株潭城市群共建国家物流枢纽合作框架协议》，长株潭三市将充分挖掘各自交通区位优势和产业优势，优化物流网络，形成三市间衔接有效、往返互动的双向流通网络，合建国家物流枢纽。

在区域经济一体化发展的背景下，长株潭联合建设国家物流枢纽将打破行政边界，从区域融合发展角度出发，合理布局物流设施，优化物流网络，是促进区域融合的切实抓手，培育经济增长和产业升级的新动能。

●  长株潭作为湖南省的经济增长核心，发展潜力持续向好

随着长株潭一体化进程加速、围绕主导产业链正在打造优势产业集群、三市人口持续增长、电子商务的发展和消费方式的衍变，高品质的区域集运分拨需求日益增加。长沙作为省会城市，未来将深化改革，引导产业转型升级，推动城市发展及人口聚集，持续推进城市化进程。在这一过程中，也将推动长沙市高标准仓储物流需求向外迁移，为株洲、湘潭承接长沙外溢需求创造条件。

●  长沙物流用地拿地成本高且土地供应收紧，土地获取向株洲、湘潭拓展

长沙市一手物流用地挂牌价格普遍在46万/亩以上，雨花区挂牌价格高达78万/亩，拿地成本高。
2019年长沙市政府物流用地供应收紧趋势明显，政府对项目投资额及税收贡献都有硬性要求，以期提高项目产出效益，拿地难度倍增。
综合拿地成本及拿地难度，部分物流地产商或需要自建的物流企业考虑拿地成本因素，开始向周边株洲、湘潭地区拓展。例如，丰树签约湘潭九华新区及株洲新马工业园两个项目；云龙示范区吸引普洛斯、绿地等企业；凯依克、步步高、怡亚通选择湘潭自建物流中心。

●  长沙仓储市场短期内供大于求，长期将向长株潭融城区域转移

由于2016年-2018年长沙集中为物流地产商、快递企业及电商平台供应土地，2019-2021年市场迎来供应高峰，长株潭区域高标仓供应规模315万㎡。电商、快递等网络型企业自建物业，短期内对高标仓需求造成冲击，去化周期长。

但从长期发展趋势看，随着长沙土地日益紧缺、高标仓价格稳步上升、运营成本提高、区域交通改善，出于成本考量，自带物流业务以辐射长株潭或湖南省为主的制造业、商贸零售业、三方物流、电商企业等区域仓配中心需求越来越倾向株洲、湘潭等土地成本相对低廉、操作成本较低区域转移，以长株潭为核心，服务湖南省，辐射华中区域的备货仓储需求逐渐释放。高标仓的目标客户群也将由电商、快递、快运等网络型物流公司向品牌厂家、总经销商、零售商及三方物流转移。如凯依克物流园、步步高云通物流园、长株潭烟草物流园均为企业自建自用型项目，辐射范围涵盖长株潭或湖南省区域。