近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。不动产私募投资基金，有望与公募REITs一道形成“投融管退”的通路，引导不动产行业的转型升级。

投资范围为基础设施和不动产，仓储物流在列

中国基金业协会同日发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》,明确不动产投资范围。具体包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。其中基础设施项目是指开发建设或者运营目的供市政工程、公共生活服务、商业运营使用的不动产项目，包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施。

截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元。存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

公募REITs上市以来，仓储物流REITs表现抢眼

截至2023年2月，公募REITs市场已经发行25单REITs，发行规模超过800亿。由于公募REITs是资产IPO，有了REITs作为退出渠道，在基础设施投融资领域的产业链重塑的情况下，产业资本和金融资本将加大项目投资，积极孵化和培育资产。

当前公募REITs市场底层资产主要集中于基础设施领域，目前已经上市的25只公募REITs的资产配置来看，其中园区基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房类、仓储物流、生态环保及能源基础设施分别为8只、7只、4只、2只、3只和1只。（2只仓储物流REITs早于2021年上市，嘉实京东仓储REIT于2022年12月26日获批，2023年2月8日上市）

截至2022年12月28日，两只已上市的仓储物流REITs成立至今涨幅分别为32.38%、31.10%，排名前两位，表现优于其他REITs产品。究其原因，中国核心区域成熟的市场规范和庞大的市场需求，仓储物流资产较优，行业本身市场化程度以及成熟度高，产权清晰，商业模式和估值逻辑清晰，可带来稳定较高的综合回报。